Při koupi družstevního bydlení si zájemce nekupuje samotný družstevní byt, ale pouze tzv. družstevní podíl, a vzniká mu právo nájmu k danému bytu. Členové družstva tak platí nájemné, které zahrnuje poplatky za služby a fond oprav, které se vypočítávají na základě velikosti bytu. V některých případech se také splácí anuita, dluh, který vznikl družstvu například při výstavbě nebo koupi domu. Jaká další specifika se družstevního bydlení týkají?

Financování
Nákup družstevního podílu vyjde na českém realitním trhu o několik procent levněji. Zároveň je v současné době již možná koupě tohoto bytu na hypotéku, pokud můžete ručit jinou nemovitostí. Některá družstva také nabízejí financování družstevního bydlení z úvěrů poskytnutých družstvu. Dlužníkem banky je tedy družstvo a splácí se úvěr spolu s platbami za užívání bytu. Výdaje členů na financování správy, údržby a opravy domu mohou být v některých případech nižší, a to vzhledem k tomu, že družstvo může podnikat. Výnosy družstvo získává například z pronájmu nebytových prostor nebo poskytováním služeb souvisejících se správou domů a bytů. Díky tomu přijde družstvo k dalším prostředkům, které může do bytového domu investovat, a členům družstva se snižují náklady na bydlení.

Prodej a podnájem bytu
Družstevní byt může člen družstva "prodat" bez souhlasu družstva, kterému stačí doručit písemné oznámení, že takováto dohoda byla uzavřena. "Při převodu družstevního podílu na jinou osobu není potřeba vložit změnu majitele spolu s kupní smlouvou a cenou za převod do katastru nemovitostí. Není potřeba ani znalecký posudek a neplatí se daň z převodu nemovitostí. Je ale potřeba brát na vědomí, že ze zákona dochází při převodu družstevního podílu automaticky k převodu všech práv a povinností včetně dluhů převodce vůči družstvu, je tedy třeba, aby si nový nabyvatel družstevního podílu ověřil, zda má převodce podílu vyrovnány veškeré závazky k družstvu," upozorňuje Jan Vysloužil, předseda Svazu českých a moravských bytových družstev. Pokud byste brali družstevní byt jako investici a chtěli byste ho podnajímat někomu jinému, musíte mít předtím souhlas družstva, které může tuto žádost odmítnout. Družstvo ve stanovách může mít ukotveno, aby převod podílu družstva nebo podnájem nemohl přejít na cizince nebo právnickou osobu. V případě podnájmu se také může stát, že družstvo bude požadovat administrativní poplatek - někdy jednorázový, ale někdy například roční. Poplatek není nijak stanoven ani omezen zákonem.

Rekonstrukce
Chcete v bytě nové podlahy nebo kuchyňskou linku? Musíte se obrátit na družstvo, které s rekonstrukcí bytu uděluje souhlas. Pro tento účel je potřeba vytvořit kvalitní projektovou dokumentaci, kterou družstvo obvykle požaduje. Vždy je nutné si pečlivě nastudovat stanovy příslušeného družstva, kde jsou podmínky schválení stavebních úprav bytů blíže specifikovány. Pokud budete chtít bytové jádro kompletně přebudovat, a dojde tak k zásahu do nosných konstrukcí, je nutné mít stavební povolení a postupovat při jeho získání v součinnosti s družstvem.

Domácí zvířata
V souvislosti s Novým občanským zákoníkem došlo ke změně, kdy je nyní výslovně povoleno chovat v bytě zvíře. Stanovy družstva nesmí tento zákaz obsahovat, a majitele při jejich porušení nelze nijak postihovat. Nájemník nesmí chovat pouze zvířata, která by ostatní obtěžovala například nepřiměřenou velikostí, tělesnými projevy, zápachem nebo tím, že by byla pro obyvatele domu nebezpečná. "Nový občanský zákoník nevylučuje povinnost nájemníka hradit zvýšené náklady na údržbu společných prostor v domě, pokud si je chov zvířete vyžádá. Tento poplatek pak může předejít mnohým nepříjemnostem ve vztahu mezi sousedy, kteří to mohou vnímat jako určitý kompromis," říká Jan Vysloužil. Družstvu však zůstává jako vlastníkovi bytu právo vstupu do bytu a kontroly, zda chov zvířete byt nepoškozuje. V tomto případě je vhodné dát toto ustanovení již do nájemní smlouvy a blíže specifikovat podmínky případné kontroly.

Omezený vliv na rozhodování
Členy družstva mohou být fyzické i právnické osoby a mohou prostřednictvím svého hlasu na členské schůzi ovlivňovat činnost družstva, nahlížet do účetních dokladů družstva, nebo být zvoleni do orgánů družstva. Rozhodování probíhá hlasováním na členské schůzi, která volí představenstvo, rozhoduje o rekonstrukcích, úvěrech apod. Podle § 650 zákona o obchodních korporacích má každý člen při hlasování na členské schůzi jeden hlas, ledaže stanovy určí, že má hlasů více. Toto však stanovy většinou neurčují. Takže platí, že všichni členové družstva mají jeden družstevní podíl a jeden hlas bez ohledu na počet nájemních smluv a užívacích práv k družstevnímu bytu. Ke změně stanov v té části, která upravuje práva a povinnosti členů družstva je navíc potřeba souhlas 100 % členů, a proto můžete i z pozice jednoho hlasu fungování družstva ovlivnit. Zároveň pokud jste členem menšího družstva založeného pro jeden bytový dům, můžete mít výhodu v tom, že znáte sousedy, předsedu družstva, a pokud s nimi máte dobré vztahy, domluva jde vždy lépe.

Pravidelné schůze
Nejméně jednou za rok musí proběhnout členská schůze. Standardně schůzi svolává představenstvo družstva. Pokud chcete vyvolat schůzi, je potřeba souhlas deseti procent členů, kteří mají nejméně pětinu hlasů, nebo na svou stranu získat kontrolní komisi. Usnášeníschopnost schůze je obvykle podmíněna přítomností nadpoloviční většiny všech členů, majících nadpoloviční většinu všech hlasů. Schůze se poté usnáší většinou hlasů přítomných. Stanovy ale mohou tyto podmínky upravovat a pro určité otázky požadovat vyšší účast, případně vyšší počet hlasů.

Vyloučení z družstva
Může se stát, že pokud jsou opětovně a hrubě porušovány povinnosti uvedené ve stanovách družstva - například rušení nočního klidu nebo nepovolené stavební úpravy, může dojít k vyloučení z družstva. Stejně jako v případech, kdy člen družstva neplatí nájem, je pravomocně odsouzen pro úmyslný trestný čin spáchaný na družstvu nebo na osobě, která bydlí v domě, nebo proti cizímu majetku, který se v domě nachází. Rozhodnutí o vyloučení musí předcházet konkrétní výstraha, která musí upozornit na následky takového chování a určit povinnosti, které jsou porušovány. Proti rozhodnutí o vyloučení je možné podat námitku a také se obrátit na soud. Pokud je vyloučení shledáno jako oprávněné, družstva vyplácí tzv. vypořádací podíl, který ale neodpovídá kupní ceně bytu, a zpravidla bývá nižší.